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自然人一次性取得房屋租金的增值稅處理
發布時間: 2019-06-20   作者:瘋狂稅客 
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一、增值稅納稅義務發生時間的問題

 

自然人取得房屋租金收入,增值稅納稅義務發生時間首先遵循基本原則:

 

A、自然人提供房屋租賃服務,納稅義務發生時間是收訖銷售款項或者取得索取銷售款項的憑據的當天。

 

1、收訖銷售款項,是指納稅人銷售服務、無形資産、不動産過程中或者完成後收到款項。

 

2、取得索取銷售款項憑據的當天,是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,爲服務、無形資産轉讓完成的當天或者不動産權屬變更的當天。

 

B、如果先開具發票的,爲開具發票的當天。

 

特殊情形有其特殊的納稅義務發生時間。根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)附件1、《財政部國家稅務總局關于建築服務等營改增試點政策的通知》(財稅[2017]58號)規定:

 

納稅人提供租賃服務采取預收款方式的,其納稅義務發生時間爲收到預收款的當天。

 

故,自然人出租房屋,無論是按照合同約定應收取租金,還是預收款方式實際收取租金,還是租期結束一次性收取租金,均發生增值稅納稅義務。具體應依據合同約定情況、發票開具情況以及租金收取情況界定。

 

二、一次性取得房屋租金的增值稅處理

 

增值稅納稅義務發生時間明確以後,下面就是如何計算應繳增值稅,以及是否能適用優惠政策的問題了。

 

自然人一次性收取出租不動産租金的增值稅處理,伴隨著增值稅小規模納稅人免征標准的調整同步調整,“曆史沿革”在此不再贅述,最新標准如下:

 

《關于小規模納稅人免征增值稅政策有關征管問題的公告》(國家稅務總局公告2019年第4號)四、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人,采取一次性收取租金形式出租不動産取得的租金收入,可在對應的租賃期內平均分攤,分攤後的月租金收入未超過10萬元的,免征增值稅。

 

國家稅務總局在《2019年減稅降費政策答複彙編》進一步補充解釋到:自然人以預收款形式收取租金和到期一次性收取租金,均屬于采取一次性收取租金形式出租不動産取得的租金,可在對應的租賃期內平均分攤,分攤後的月租金收入未超過10萬元的,免征增值稅。

 

上述政策自201911日起施行。

 

【案例1201911日,自然人甲某與A公司簽訂房屋租賃合同,約定每月租金10.5萬元(每年遞增5%),租期自201911日至20211231日,每年110日一次性收取當年全部租金。2019110日,自然人甲某一次性收A公司當年租金126萬元。不考慮附加稅費、修繕費等其他因素。

 

【分析】自然人甲某屬于增值稅裏的“其他個人”,一次性收取不動産租金,屬于“小規模納稅人免征增值稅(月銷售額3-10萬元)適用對象。關鍵滴,咱們來看甲某是否符合條件:

 

步驟一:將一次性租金換算爲不含增值稅的銷售額

 

126/1+5%=120(萬元)

 

步驟二:將一次性租金在對應的租金內平均分攤

 

120/12=10(萬元)

 

步驟三:判斷結果

 

其他個人甲某一次性取得不動産租金收入,在對應租期內平均分攤後,月租金不超10萬元,符合小規模納稅人免征增值稅(月銷售額3-10萬元)優惠條件,免征增值稅。

 

【案例2】接【案例1】,2020110日,甲某一次性收取A公司當年度租金132.3萬元(在2019年基礎上遞增5%)。不考慮附加稅費、修繕費等其他因素。

 

【分析】

 

步驟一:將一次性租金換算爲不含增值稅的銷售額

 

132.3/1+5%=126(萬元)

 

步驟二:將一次性租金在對應的租金內平均分攤

 

126/12=10.5(萬元)

 

步驟三:判斷結果

 

其他個人甲某一次性取得不動産租金收入,在對應租期內平均分攤後,月租金爲10.5萬元,超過10萬元,不符合小規模納稅人免征增值稅(月銷售額3-10萬元)優惠條件,不能免征增值稅。

 

步驟四:應納稅額的計算

 

132.3/1+5%*5%=6.3(萬元)

 

三、總結

 

對于自然人一次性收取房屋租金,在對應的的租期內平攤後,月租金不超10萬元的,免征增值稅。這個免征增值稅的銷售額,是一次性收取的房屋租金,而非僅針對平攤後的月租金。

 

同樣,平攤後月租金超10萬元的計征增值稅的銷售額,亦然。

 

也就是說,自然人一次性收取房屋租金的,計稅申報一次即可,無需在對應租期內按月申報。

 
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