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自然人一次性取得房屋租金的個人所得稅處理
發布時間: 2019-06-20  
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一、自然人取得房屋租金個人所得稅相關要素

 

所得項目:財産租賃所得

 

法定稅率:20%

 

優惠稅率:出租住房的,減按10%

 

【據實征收】計稅公式(月租金不超4千元):

 

應納個人所得稅稅額

 

=【不含稅的租金收入-財産租賃過程中繳納的稅費-向出租方支付的租金-由納稅人負擔的租賃財産實際開支的修繕費用(800/月爲限)-稅法規定的費用扣除標准(800/月)】*適用稅率

 

【據實征收】計稅公式(月租金超4千元):

 

應納個人所得稅稅額

 

=【不含稅的租金收入-財産租賃過程中繳納的稅費-向出租方支付的租金-由納稅人負擔的租賃財産實際開支的修繕費用(800元爲限/月)】*1-20%*適用稅率

 

A. 不含稅的租金收入=含稅租金收入-實際繳納的增值稅

 

B. 除費用扣除標准外,其他費用扣除項目均需憑合法有效憑證

 

應稅所得率:各地不一,詳詢當地稅務機關,如深圳市個人出租房屋的應稅所得率爲5%

 

【核定征收-應稅所得率】計稅公式:

 

應納個人所得稅稅額

 

=不含稅的租金收入*應稅所得率*適用稅率

 

A、不含稅的租金收入=含稅租金收入-實際繳納的增值稅

 

B、適用情形:納稅人不能提供合法、准確的成本費用憑證,不能准確計算房屋租賃成本費用

 

帶征率:各地不一,詳詢當地稅務機關,如江門市個人出租房屋的帶征率細分爲“”出租住房月租金1000元以下的,0;出租住房月租金1000元以上(含1000元),2000元以下的,0.7%;出租住房月租金2000元以上(含2000元)、出租非住房,1.2%

 

【核定征收-帶征率】計稅公式:

 

應納個人所得稅稅額=不含稅的租金收入×帶征率

 

A、不含稅的租金收入=含稅租金收入-實際繳納的增值稅

 

B、適用情形:納稅人不能提供合法、准確的成本費用憑證,不能准確計算房屋租賃成本費用

 

【注意】

 

1、實務中,同一地區的同一業務,不可能存在同時可以適用應稅所得率和帶征率的情形,應注意區分,提前了解當地政策,做好稅負的測算;

 

2、帶征率,有些地方也叫做征收率,但是內涵是一樣的。

 

二、自然人一次性取得房屋租金個人所得稅計算分析

 

我們知道,自然人一次性取得租金收入的增值稅處理,可以在對應的租期內進行分攤,分攤後月租金不超10萬元,免征增值稅;對于分攤後月租金超10萬元的情形,不免征增值稅,在計稅時不再分攤,換算爲不含稅銷售額後直接全額計稅。

 

【推薦閱讀】《【解稅吧】自然人稅收增值稅(10)自然人一次性取得房屋租金的增值稅處理》

 

那麽,自然人一次性取得租金收入,個人所得稅該如何計算?

 

如果不能分攤計算,減除項目只能算一次的話,稅負會很高!這是很多朋友擔心的。

 

如果可以分攤計算,依據是啥?又該如何分攤計算,和一次性取得租金收入的增值稅一樣嗎?

 

不著急,咱們一一進行分析。

 

1、財産租賃所得個人所得稅計稅周期

 

個人所得稅法規定,財産租賃所得,每次收入不超過四千元的,減除費用八百元;四千元以上的,減除百分之二十的費用,其余額爲應納稅所得額。

 

個人所得稅法實施條例規定,財産租賃所得,以一個月內取得的收入爲一次。

 

問題的關鍵就轉化爲:如何正確理解“以一個月內取得的收入爲一次”?

 

【瘋狂稅客】認爲,“以一個月內取得的收入爲一次”,應是一個月內取得的對應一個月的收入。這裏有兩個關鍵點:

 

“取得”:應是實際取得,落袋爲安。

 

“一次”:一個月內取得的對應一個月的收入爲一次,其對應的各項減除費用,亦然。

 

A、一個月多次取得租金,實質爲一月一次。比如,月租金1萬元,出租人在一個月內分3千、3千、1千共3次收取,其實質是,一個月收取一個月的租金。

 

B、一個月一次取得租金,實質爲一次性收取多月多次。比如,月租金1萬元,出租人一次性收取12萬元的租金,其實質是,一次性收取12次(12個月)、每次1萬元的租金。

 

2、財産租賃所得個人所得稅扣繳時點

 

《個人所得稅法實施條例》第二十四條扣繳義務人向個人支付應稅款項時,應當依照個人所得稅法規定預扣或者代扣稅款,按時繳庫,並專項記載備查。

 

前款所稱支付,包括現金支付、彙撥支付、轉賬支付和以有價證券、實物以及其他形式的支付。

 

《個人所得稅扣繳申報管理辦法(試行)》第十條扣繳義務人支付利息、股息、紅利所得,財産租賃所得,財産轉讓所得或者偶然所得時,應當依法按次或者按月代扣代繳稅款。

 

准確理解了“以一個月內取得的收入爲一次”後,剩下的問題就迎刃而解了。

 

一次性取得租金收入,其實質不是一次性取得多月多次嘛,既然財産租賃所得的計稅周期爲“每次”,出租人實際上是一次性取得多次,問題就簡單了:有多少次的收入,就算多少次的個稅,之後的,簡單的算術求和即可。

 

3、 自然人一次性收取房屋租金個人所得稅案例

 

【案例1201911日,自然人甲某與A公司簽訂房屋租賃合同,約定每月租金10.5萬元(每年遞增5%),租期自201911日至20211231日,每年110日一次性收取當年全部租金。2019110日,自然人甲某一次性收A公司當年租金126萬元。該房屋爲住房,當地城建稅稅率爲7%A公司要求開具增值稅普通發票,個人所得稅采取據實征收方式,不考慮其他因素。

 

【分析】

 

步驟一:將一次性租金換算爲不含增值稅的銷售額

 

126/1+5%=120(萬元)

 

步驟二:將一次性租金在對應的租金內平均分攤

 

120/12=10(萬元)

 

步驟三:增值稅判斷結果

 

其他個人甲某一次性取得不動産租金收入,在對應租期內平均分攤後,月租金不超10萬元,符合小規模納稅人免征增值稅(月銷售額3-10萬元)優惠條件,免征增值稅。

 

步驟四:確定取得租金收入次數

 

一次性收取2019年全年租金,其實質是,一次性取得12次租金收入。

 

步驟五:計算每次租金收入應納的個人所得稅

 

計稅公式(月租金超4千元):

 

每次應納個人所得稅稅額=【不含稅的租金收入-財産租賃過程中繳納的稅費-向出租方支付的租金-由納稅人負擔的租賃財産實際開支的修繕費用(800元爲限/月)】*1-20%*適用稅率

 

=10.50.08*1-20%*20%*50%

 

=0.8336(萬元)

 

步驟六:計算一次性租金收入應納的個人所得稅

 

應納個人所得稅稅額合計

 

=0.8336*12

 

=10.0032(萬元)

 

【案例2】接【案例1】,2020110日,甲某一次性收取A公司當年度租金132.3萬元(在2019年基礎上遞增5%)。該房屋爲住房,當地城建稅稅率爲7%A公司要求開具增值稅普通發票,個人所得稅采取據實征收方式,不考慮其他因素。

 

【分析】

 

步驟一:將一次性租金換算爲不含增值稅的銷售額

 

132.3/1+5%=126(萬元)

 

步驟二:將一次性租金在對應的租金內平均分攤

 

126/12=10.5(萬元)

 

步驟三:判斷結果

 

其他個人甲某一次性取得不動産租金收入,在對應租期內平均分攤後,月租金爲10.5萬元,超過10萬元,不符合小規模納稅人免征增值稅(月銷售額3-10萬元)優惠條件,不能免征增值稅。

 

步驟四:應納增值稅及其他稅費

 

應納增值稅=132.3/1+5%*1.5%=1.89(萬元)

 

應納城建稅=1.89*7%*50%=0.06615(萬元)

 

應納教育費附加=1.89*3%*50%=0.02835(萬元)

 

應納地方教育費附加=1.89*2%*50%=0.0189(萬元)

 

應納房産稅=132.3-1.89*4%*50%=2.6082(萬元)

 

步驟五:確定取得租金收入次數

 

一次性收取2019年全年租金,其實質是一次性取得12次租金收入。

 

步驟六:計算每次租金收入應納的個人所得稅

 

計稅公式(月租金超4千元):

 

應納個人所得稅稅額=【不含稅的租金收入-財産租賃過程中繳納的稅費-向出租方支付的租金-由納稅人負擔的租賃財産實際開支的修繕費用(800元爲限/月)】*1-20%*適用稅率

 

=132.3-1.89-0.06615-0.02835-0.01892.6082/12*1-20%*適用稅率

 

=10.6407*1-20%*20%*50%

 

=0.851256(萬元)

 

步驟七:計算一次性租金收入應納的個人所得稅

 

應納個人所得稅稅額合計

 

=0.851256*12

 

=10.215072(萬元)

 
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